Zmiany › BILL · Sejm 10 kad., proces nr 3175 · wersja 1
Łatwiejsze warunki zabudowy dla domów na własne potrzeby i zabudowy rolniczej
Posłowie chcą łatwiej wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Chodzi o domy budowane na własne potrzeby i zabudowę rolniczą. W gminach bez planu ogólnego i przez 2 lata po jego uchwaleniu wróciłyby zasady sprzed reformy z 2023 r.
Oficjalnie: Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
Osoby budujące dom i rolnicy zyskują szybszy dostęp do warunków zabudowy, a inwestycje w gminach bez planu ogólnego nie staną. Kosztem jest osłabienie reformy planowania i ryzyko rozpraszania zabudowy, które poniosą gminy i mieszkańcy. Bilans jest wyraźnie korzystny dla inwestorów indywidualnych i rolników z gospodarstwem od 3 ha, mniej dla gmin dbających o ład przestrzenny.
Najmocniejszy plus
Łatwiej uzyskać warunki zabudowy dla własnego domu poza obszarem uzupełnienia zabudowy. (dla: osoby fizyczne budujące dom jednorodzinny na własne potrzeby mieszkaniowe)
Najmocniejszy minus
Projekt nie przeszedł konsultacji społecznych przed wniesieniem do Sejmu. (dla: jakość procesu legislacyjnego)
W skrócie
To poselski projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma przeciwdziałać wstrzymaniu inwestycji, bo większość gmin nie uchwaliła jeszcze planów ogólnych. Od 2027 r. osoba fizyczna budująca dom jednorodzinny na własne potrzeby nie musiałaby mieć działki na „obszarze uzupełnienia zabudowy”. Rolnik, który osobiście prowadzi gospodarstwo i ma kwalifikacje rolnicze, łatwiej dostałby decyzję na zabudowę zagrodową: wystarczy gospodarstwo o powierzchni co najmniej 3 ha albo większe od średniej w gminie. Taką decyzję dało się przenieść tylko na innego rolnika, który spełnia te same warunki. Do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy decyzje o warunkach zabudowy wydawano by według zasad sprzed 24 września 2023 r. Przez 2 lata po wejściu planu ogólnego nie obowiązywałby wymóg obszaru uzupełnienia zabudowy.
Pełne opracowanie
Co się zmienia
| Temat | Było | Będzie | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Wyjątek dla domu jednorodzinnego budowanego na własne potrzeby | Według uzasadnienia wyjątki od wymogu położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy nie obejmowały budowy domu przez osobę fizyczną na własne potrzeby mieszkaniowe. | Od 1 stycznia 2027 r. osoba fizyczna budująca dom jednorodzinny na własne potrzeby mieszkaniowe nie musi spełniać warunku położenia działki na obszarze uzupełnienia zabudowy. Pozostałe warunki wydania decyzji zostają. | art. 1 pkt 1 lit. a projektu (nowy art. 61 ust. 1a pkt 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) |
| Zabudowa zagrodowa: próg 3 ha jako alternatywa dla średniej gminnej | Według uzasadnienia wyjątek dla zabudowy zagrodowej przysługiwał gospodarstwom większym od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie. Pełnego brzmienia dotychczasowego art. 61 ust. 4 brak w druku. | Zabudowa zagrodowa jest zwolniona z wymogu kontynuacji funkcji (art. 61 ust. 1 pkt 1) i z wymogu obszaru uzupełnienia zabudowy (pkt 1a). Warunek: inwestor osobiście prowadzi gospodarstwo, ma kwalifikacje rolnicze, a gospodarstwo ma co najmniej 3 ha albo jest większe od średniej w gminie. | art. 1 pkt 1 lit. b projektu (art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) |
| Ograniczenie przenoszenia decyzji dla zabudowy zagrodowej | Brak w druku. Dotychczasowego brzmienia zdania trzeciego art. 63 ust. 5 nie przytoczono. | Decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej można przenieść tylko na osobę fizyczną, która spełnia warunki z art. 61 ust. 4. Zabudowa musi przy tym wejść w skład jej gospodarstwa. | art. 1 pkt 2 projektu (art. 63 ust. 5 zdanie trzecie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) |
| Zasady sprzed reformy z 2023 r. w gminach bez planu ogólnego | Według uzasadnienia przepisy przejściowe reformy wiązały możliwość wydawania decyzji dla nowych wniosków z wdrożeniem planu ogólnego. W gminach bez planu mogło to wstrzymać nowe inwestycje. | Wnioski złożone od 1 września 2026 r. do wejścia w życie planu ogólnego gminy rozpatruje się według wybranych przepisów sprzed 24 września 2023 r. Nie stosuje się wymogu obszaru uzupełnienia zabudowy ani wyjątków od niego. | art. 2 pkt 1 projektu (nowy art. 59 ust. 2b ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw) |
| 2 lata bez wymogu obszaru uzupełnienia zabudowy po wejściu planu ogólnego | Brak takiego okresu przejściowego (według uzasadnienia). | Do wniosków złożonych w ciągu 2 lat od wejścia w życie planu ogólnego gminy nie stosuje się wymogu położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy. | art. 2 pkt 1 projektu (nowy art. 59 ust. 2c ustawy z 7 lipca 2023 r.) |
| Uchylenie dotychczasowych przepisów przejściowych reformy | Brak w druku. Według opinii Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji (BEOS) art. 59 ust. 3 i 4 ustawy z 2023 r. ograniczały wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z wejściem w życie planu ogólnego. | Art. 59 ust. 3 i 4 ustawy z 2023 r. zostają uchylone. | art. 2 pkt 2 projektu |
| Oświadczenie o budowie na własne potrzeby | Oświadczenie dołączane do wniosku zawierało dane nieruchomości i wnioskodawcy. Dotychczasowego brzmienia brak w druku. | Od 1 stycznia 2027 r. przy wniosku na dom jednorodzinny na własne potrzeby oświadczenie musi zawierać stwierdzenie, że budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy. | art. 3 projektu (art. 1 pkt 21 lit. b, ust. 1c, ustawy z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw) |
| Nowe zasady przejściowe także dla spraw już w toku | Brak w druku. | Nowe przepisy przejściowe obejmą też sprawy z wniosków złożonych od 1 września 2026 r., które nie zakończyły się decyzją ostateczną. | art. 4 projektu |
| Wyjątek dla domu tylko dla wniosków od 2027 r. | Nie dotyczy. | Do wniosków złożonych przed 1 stycznia 2027 r. stosuje się dotychczasowy art. 61 ust. 1a, czyli bez nowego wyjątku dla domu na własne potrzeby. | art. 5 projektu |
Na plus
Łatwiej uzyskać warunki zabudowy dla własnego domu poza obszarem uzupełnienia zabudowy.
dla: osoby fizyczne budujące dom jednorodzinny na własne potrzeby mieszkaniowe · pewność 90%
Od 2027 r. ten wymóg nie będzie stosowany do takiej inwestycji. Pozostałe warunki, np. dostęp do drogi i uzbrojenie terenu, nadal obowiązują.
„budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez inwestora będącego osobą fizyczną, jeżeli budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych tego inwestora;” (art. 1 pkt 1 lit. a projektu)
Rolnicy w gminach z dużymi gospodarstwami łatwiej dostaną decyzję na zabudowę zagrodową.
dla: rolnicy z gospodarstwem o powierzchni od 3 ha, ale mniejszym niż średnia w gminie · pewność 90%
Próg 3 ha jest alternatywą dla średniej gminnej. W gminach, gdzie średnia przekracza 3 ha, wystarczy gospodarstwo 3-hektarowe.
„jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z. tą zabudową wynosi co najmniej 3 ha lub przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.” (art. 1 pkt 1 lit. b projektu (art. 61 ust. 4))
W gminach bez planu ogólnego można dalej dostawać decyzje o warunkach zabudowy na zasadach sprzed reformy.
dla: inwestorzy w gminach, które nie uchwaliły planu ogólnego · pewność 85%
Dla wniosków od 1 września 2026 r. do wejścia planu ogólnego w życie stosuje się przepisy sprzed 24 września 2023 r., bez wymogu obszaru uzupełnienia zabudowy. Według DSR plany ogólne miało około 1/3 gmin.
„stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i Sa ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r.;” (art. 2 pkt 1 projektu (art. 59 ust. 2b ustawy z 2023 r.))
Nowe zasady obejmą też sprawy już toczące się.
dla: osoby, które złożyły wniosek o warunki zabudowy od 1 września 2026 r. i nie mają jeszcze decyzji ostatecznej · pewność 85%
Art. 4 każe stosować do tych spraw nowe brzmienie przepisów przejściowych. Nie trzeba więc składać nowego wniosku.
„stosuje się przepisy art. 59 ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.” (art. 4 projektu)
Dwuletni okres przejściowy po wejściu planu ogólnego daje gminom czas na plany miejscowe.
dla: inwestorzy i gminy, w których plan ogólny wchodzi w życie · pewność 75%
Przez 2 lata nie obowiązuje wymóg obszaru uzupełnienia zabudowy. Według uzasadnienia gminy mają w tym czasie uzupełnić plany miejscowe.
„Rozwiązanie ma stworzyć okres dostosowawczy pozwalający gminom na uzupełnienie systemu planistycznego miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.” (art. 2 pkt 1 projektu (art. 59 ust. 2c ustawy z 2023 r.))
Trudniej obejść preferencje dla zabudowy zagrodowej, np. przez przeniesienie decyzji na dewelopera.
dla: mieszkańcy terenów wiejskich i rolnicy (ochrona rolnej funkcji zabudowy) · pewność 70%
Decyzję wolno przenieść tylko na rolnika spełniającego te same warunki. Ma to uniemożliwić wykorzystanie preferencji przez inne podmioty.
„obchodzeniu wymogów przewidzianych dia zabudowy zagrodowej przez uzyskanie decyzji przez podmiot uprawniony, a następnie jej przeniesienie na inny podmiot.” (art. 1 pkt 2 projektu (art. 63 ust. 5))
Według DSR projekt może ożywić lokalne rynki budowlane.
dla: branża budowlana, projektowa i producenci materiałów budowlanych · pewność 50%
To twierdzenie projektodawców. Nie podano liczb.
„Projekt może wywrzeć dodatni wpływ na lokalne rynki budowlane, usługi projektowe i wykonawcze oraz rynek materiałów budowlanych” (DSR, pkt 5)
Na minus
Ryzyko rozpraszania zabudowy i wyższych kosztów infrastruktury.
dla: gminy i mieszkańcy (koszty dróg, wodociągów, kanalizacji, ład przestrzenny) · pewność 70%
Zabudowa poza obszarami uzupełnienia zabudowy może się rozpraszać. Przyznają to sami projektodawcy. Podobnie pisze Krajowa Rada Izb Rolniczych.
„Rozszerzenie możliwości lokalizacji inwestycji poza obszarami uzupełnienia zabudowy może jednocześnie zwiększać presję na rozpraszanie zabudowy.” (uzasadnienie, pkt 5; art. 1 pkt 1 lit. a i art. 2 projektu)
Plan ogólny gminy traci część znaczenia przez co najmniej 2 lata po wejściu w życie.
dla: gminy, które uchwaliły plan ogólny · pewność 70%
Wymóg obszaru uzupełnienia zabudowy, wyznaczanego w planie ogólnym, nie będzie stosowany przez 2 lata. Ograniczenie z ustawy z 2023 r. zostaje uchylone.
„wniosek złożony w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, nie stosuje się przepisu art. 61 ust. 1 pkt la ustawy zmienianej w art. 1.” (art. 2 pkt 1 i 2 projektu)
Więcej postępowań o warunki zabudowy, bez dodatkowych pieniędzy.
dla: gminy (urzędy wydające decyzje) · pewność 65%
Według DSR liczba postępowań może wzrosnąć, zwłaszcza w okresie przejściowym. Projektodawcy nie oszacowali skali i nie przewidzieli finansowania.
„Możliwym skutkiem pośrednim będzie zwiększenie liczby postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy prowadzonych przez organy gmin, w szczególności w okresie przejściowym.” (uzasadnienie, pkt 7; DSR, pkt 6)
Małe gospodarstwa poniżej 3 ha nadal mogą nie skorzystać z wyjątku dla zabudowy zagrodowej.
dla: rolnicy z gospodarstwami poniżej 3 ha i poniżej średniej gminnej · pewność 70%
Próg powierzchni zostaje. Krajowa Rada Izb Rolniczych wskazuje, że w regionach rozdrobnionych problem pozostanie.
„uważamy, że przepis nadal ograniczy możliwość rozwoju części gospodarstw rodzinnych, szczególnie w gminach województw, w których występuje znaczne rozdrobnienie agrarne.” (art. 1 pkt 1 lit. b projektu; opinia KRIR)
Ograniczenie przenoszenia decyzji może utrudnić przekazanie gospodarstwa następcy.
dla: następcy w rodzinnych gospodarstwach rolnych i posiadacze decyzji dla zabudowy zagrodowej · pewność 75%
Decyzję można przenieść tylko na osobę, która już spełnia wszystkie warunki. Projekt nie ma wyjątku dla następcy bez kwalifikacji rolniczych.
„może ona zostać przeniesiona wyłącznie na rzecz osoby fizycznej spełniającej warunki określone w tym przepisie, jeżeli zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby.” (art. 1 pkt 2 projektu; opinia KRIR)
Brak przepisu przejściowego dla decyzji wydanych przed zmianą zasad ich przenoszenia.
dla: posiadacze decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej wydanych przed wejściem ustawy w życie · pewność 70%
Art. 4 i 5 nie regulują zmian w art. 61 ust. 4 i art. 63 ust. 5, które wchodzą w życie po 14 dniach. Krajowa Rada Izb Rolniczych zgłasza tę niejasność.
„Nie jest jasne, czy ograniczenie możliwości przenoszenia decyzji będzie dotyczyć także decyzji wydanych przed wejściem w życie ustawy oraz wniosków już złożonych.” (art. 1 pkt 1 lit. b i pkt 2, art. 6 projektu; opinia KRIR)
Cel „na własne potrzeby” potwierdza tylko oświadczenie wnioskodawcy.
dla: gminy i mieszkańcy (ryzyko nadużyć wyjątku przez osoby budujące na sprzedaż) · pewność 55%
Projekt nie przewiduje weryfikacji ani zakazu sprzedaży domu po wybudowaniu. Nie definiuje też „własnych potrzeb mieszkaniowych”.
„oświadczenie zawiera także stwierdzenie, że budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy.” (art. 3 projektu)
Projekt nie przeszedł konsultacji społecznych przed wniesieniem do Sejmu.
dla: jakość procesu legislacyjnego · pewność 90%
Projektodawcy przyznają, że nie konsultowali projektu. W druku jest tylko opinia KRIR, złożona już w Sejmie.
„Projekt ustawy nie był poddawany procedurze konsultacji społecznych.” (uzasadnienie, pkt 10)
Wrzutki: zmiany innych ustaw
Przepisy, które zmieniają inne ustawy niż główny przedmiot projektu. Oznaczenie mówi, jak zmiana ma się do tematu projektu.
ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
powiązana · pewność 90%
Dodaje do art. 59 ust. 2b i 2c. Do wejścia planu ogólnego obowiązują zasady sprzed 24 września 2023 r., a potem przez 2 lata nie obowiązuje wymóg obszaru uzupełnienia zabudowy. Uchyla też art. 59 ust. 3 i 4, które według opinii BEOS ograniczały wydawanie decyzji po wejściu planu ogólnego.
To przepisy przejściowe reformy planowania z 2023 r. Ich zmiana jest jednym z głównych celów projektu.
„W ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688” (art. 2 projektu)
ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
powiązana · pewność 90%
Zmienia brzmienie ust. 1c, dodawanego tą nowelizacją (art. 1 pkt 21 lit. b). Oświadczenie dołączane do wniosku o warunki zabudowy ma zawierać deklarację, że dom powstaje na własne potrzeby mieszkaniowe.
Zmiana technicznie dostosowuje oświadczenie do nowego wyjątku dla domów na własne potrzeby. Bez niej nie byłoby jak wykazać przesłanki wyjątku.
„W ustawie z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 781) w art. 1 w pkt 21 w lit. b ust.” (art. 3 projektu)
Koszty według OSR
Deklarowane skutki regulacji (DSR) nie podają żadnych kwot. Według projektodawców projekt nie tworzy nowych świadczeń, dotacji, organów, etatów ani systemów informatycznych. Nie zakładają więc bezpośredniego wzrostu wydatków budżetu państwa ani samorządów. Przyznają, że gminy mogą prowadzić więcej postępowań o warunki zabudowy, zwłaszcza w okresie przejściowym, ale tego nie oszacowano. Mają je obsłużyć w ramach istniejących struktur. DSR podaje, że według zestawienia z 1 września 2026 r. plany ogólne opublikowało 873 samorządów, czyli około 1/3 gmin. Projekt nie nakłada nowych obciążeń na przedsiębiorców.
Czego nie wiadomo
- Druk nie zawiera brzmienia uchylanych art. 59 ust. 3 i 4 ustawy z 7 lipca 2023 r. Ich treść znamy tylko ze skrótowego opisu w opinii BEOS. Uzasadnienie projektu nie omawia tego uchylenia wprost.
- Druk nie przytacza dotychczasowego art. 61 ust. 4. Nie wiadomo, czy osobiste prowadzenie gospodarstwa i kwalifikacje rolnicze są nowymi wymogami, czy obowiązywały już wcześniej.
- Przy wnioskach z okresu przed planem ogólnym (art. 59 ust. 2b) nie ma odesłania do art. 61 ust. 4. Nie jest jasne, czy wtedy działa wyjątek dla zabudowy zagrodowej i w jakim brzmieniu.
- Przez cały okres przed planem ogólnym i 2 lata po nim wymóg obszaru uzupełnienia zabudowy i tak nie obowiązuje. Wyjątek dla domów na własne potrzeby może więc mieć praktyczne znaczenie dopiero później.
- Nie jest jasne, jakie zasady obejmą wnioski złożone przed 1 września 2026 r.
- Tekst pochodzi z OCR. Oznaczenia „la” i „Sa” to najpewniej „1a” i „5a”, a „Zb” to „2b”. Cytaty zachowują pisownię pliku.
- Projekt nie definiuje „własnych potrzeb mieszkaniowych” ani „osobistego prowadzenia gospodarstwa” (to drugie zgłasza KRIR). Nie wiadomo też, czy grozi odpowiedzialność za nieprawdziwe oświadczenie.
Przebieg prac w Sejmie
- 2026-09-04 Projekt wpłynął do Sejmu
- 2026-09-14 Opinia organizacji samorządowej
- 2026-10-20 Skierowano do I czytania w komisjach (STR)(INF)
Źródła
Opublikował: Jakub Borawski (redaktor) · 06.11.2026, 08:45
Opracowanie przygotowane z pomocą modelu językowego i zatwierdzone przez redakcję. Cytaty zweryfikowane w tekście druku: 26/26. Opublikowano 2026-11-06 07:45 UTC. Jak to powstaje.