Zmiany › BILL · Sejm 10 kad., proces nr 3233 · wersja 1
Grunty pod blokami dla spółdzielni i powrót użytkowania wieczystego pod mieszkania
Spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły żądać użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa i samorządów, na których stoją ich bloki, a państwo i samorządy znów będą mogły oddawać grunty w użytkowanie wieczyste pod mieszkania na wynajem i akademiki.
Oficjalnie: Rządowy projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów znajdujących się we władaniu spółdzielni mieszkaniowych
Dla dziesiątek tysięcy mieszkańców bloków spółdzielczych bez uregulowanego gruntu oraz dla budownictwa społecznego na wynajem bilans jest wyraźnie korzystny. Koszt ponoszą samorządy i Skarb Państwa (darmowe przekazanie budynków, utracone opłaty, bez wyliczeń w OSR) oraz byli właściciele gruntów warszawskich. Do tego dochodzą zmiany niezwiązane z tematem, m.in. w ustawie o drogach publicznych.
Najmocniejszy plus
Spółdzielnie ze starymi, nierozpatrzonymi wnioskami mogą przejść do nowego trybu (dla: spółdzielnie, które do 31 grudnia 1996 r. złożyły wnioski na podstawie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
Najmocniejszy minus
Po odmowie spółdzielnia zapłaci wstecz za cały czas postępowania (dla: spółdzielnie mieszkaniowe, których żądanie zostanie odrzucone albo postępowanie umorzone)
Co dorzucono do projektu · 2 spoza tematu
- niepowiązana
ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - luźno powiązana
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - powiązana
ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
W skrócie
Część spółdzielni mieszkaniowych od dziesięcioleci nie ma praw do gruntu, na którym stoją jej bloki. Przez to mieszkańcy nie mogą założyć księgi wieczystej ani wziąć kredytu pod hipotekę lokalu. Projekt daje spółdzielniom prawo do żądania użytkowania wieczystego takich gruntów, należących do Skarbu Państwa albo samorządów, oraz prawo do przejęcia budynków za darmo. O żądaniu decyduje starosta albo organ samorządu w decyzji administracyjnej, w ciągu 12 miesięcy. Projekt znosi też zakaz oddawania gruntów publicznych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Przy budownictwie społecznym na wynajem i akademikach opłaty będą niższe, ale nie będzie można sprzedawać mieszkań na własność. Przy okazji projekt zmienia kilka niezwiązanych z tym zasad gospodarowania mieniem publicznym oraz zasady, na jakich inwestor finansuje drogi.
Pełne opracowanie
Co się zmienia
| Temat | Było | Będzie | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Nowe żądanie spółdzielni: użytkowanie wieczyste gruntu i darmowe przejęcie budynków | Według uzasadnienia spółdzielnie mogły zgłaszać roszczenia z art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tylko do 31 grudnia 1996 r. Mogły też korzystać z art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który daje prawo do zakupu działki za wynagrodzeniem. Według OSR z 19 wniosków złożonych na podstawie art. 35 uwzględniono 1, a z 10 wniosków na podstawie art. 208 nie uwzględniono żadnego. | Spółdzielnia, która zbudowała budynki na gruncie Skarbu Państwa albo samorządu za zezwoleniem właściwego organu i posiada ten grunt nieprzerwanie od 5 grudnia 1990 r., może żądać użytkowania wieczystego gruntu i nieodpłatnego przeniesienia własności budynków. Spółdzielnie, które zbudowały przed 5 grudnia 1990 r., muszą wykazać budowę ze środków własnych. Ustawa wylicza, co się do nich zalicza: środki spółdzielni lub członków, kredyt bankowy, dotacja budżetowa oraz środki urzędów i zakładów pracy. Projekt nie przewiduje terminu na zgłoszenie żądania. | art. 1 ust. 1 i 3 projektu |
| Żądanie obejmie też grunty niezabudowane we władaniu spółdzielni | Uzasadnienie mówi, że dotychczasowe przepisy miały węższy zakres i dotyczyły gruntów pod budynkami oraz gruntów niezbędnych do korzystania z nich. | Spółdzielnia może żądać także gruntów niezabudowanych, które posiada nieprzerwanie od 5 grudnia 1990 r. Wyjątek to grunty wykorzystywane na cele publiczne albo przeznaczone na nie w miejscowych planach obowiązujących w dniu wejścia ustawy w życie. | art. 1 ust. 2 projektu |
| Żądanie dla spółdzielni korzystających z gruntu odpłatnie, np. na podstawie dzierżawy | Według uzasadnienia spółdzielnie z tytułem nietrwałym, takim jak dzierżawa czy użytkowanie, płaciły za grunt i nie miały perspektywy zabezpieczenia praw do lokali. Według OSR dotyczy to ok. 15 spółdzielni. | Spółdzielnia, która zbudowała budynki mieszkalne i płaci za korzystanie z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność albo użytkowanie wieczyste, może żądać użytkowania wieczystego tego gruntu i darmowego przejęcia budynków. Nie musi wykazywać posiadania od 1990 r. | art. 2 projektu |
| Decyzja administracyjna w 12 miesięcy zamiast trybu umownego | OSR opisuje dotychczasowy tryb jako umowny. Jako jedną z barier wskazuje brak skutecznych instrumentów przeciw bezczynności organów. | Żądanie rozpatruje się w ciągu 12 miesięcy w decyzji wydanej na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Dla gruntów Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta, a organem wyższego stopnia jest wojewoda. Dla gruntów samorządowych decyzję wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Decyzja ustala opłaty, zatwierdza podział nieruchomości i jest podstawą umowy notarialnej. | art. 3 ust. 1–4 i 7 projektu |
| Opłaty za użytkowanie wieczyste i bonifikaty dla spółdzielni | brak w druku | Spółdzielnia płaci pierwszą opłatę i opłaty roczne według zwykłych zasad (art. 71 i 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami), chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Przy gruntach Skarbu Państwa starosta udziela bonifikaty od pierwszej opłaty na podstawie zarządzenia wojewody. Przy gruntach samorządowych bonifikata jest możliwa na podstawie uchwały rady albo sejmiku. | art. 3 ust. 5 i 6 projektu |
| Dodatkowe grunty tylko pod budownictwo społeczne na wynajem | brak w druku (nowe rozwiązanie) | Na gruntach niezabudowanych przejętych przez spółdzielnię można budować, poza infrastrukturą dla istniejących budynków, wyłącznie budynki społecznego budownictwa czynszowego. W takim budynku co najmniej 80% powierzchni zajmują mieszkania wynajmowane osobom fizycznym albo oddawane w spółdzielczym prawie lokatorskim. Organ może wyznaczyć termin zagospodarowania gruntu, nie krótszy niż 8 lat. Na wniosek użytkownika wieczystego sąd wpisuje to ograniczenie do księgi wieczystej. | art. 3 ust. 8–10 projektu |
| Stare, nierozpatrzone wnioski z art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami | Według OSR wnioski złożone do 31 grudnia 1996 r. w dużej części nie zostały rozpatrzone. | W ciągu 12 miesięcy od wejścia ustawy w życie spółdzielnia albo jej następca prawny może żądać na piśmie rozpatrzenia takiego wniosku w nowym trybie administracyjnym. Jeśli sprawa toczy się w sądzie, organ wszczyna postępowanie i zawiesza je do prawomocnego wyroku. | art. 5 projektu |
| Brak opłat za bezumowne korzystanie z gruntu w czasie postępowania | Według uzasadnienia publiczny właściciel pobierał należności za bezumowne korzystanie z gruntu. Ich stawki zwykle ustala sam. | W czasie postępowania nie pobiera się należności ani odsetek za bezumowne korzystanie z gruntów niezabudowanych z art. 1 ust. 2. Jeśli spółdzielnia dostanie odmowę albo postępowanie zostanie umorzone, zapłaci za cały ten okres według stawki z dnia wejścia ustawy w życie. | art. 6 projektu |
| Koniec zakazu użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe | Według uzasadnienia od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje generalny zakaz oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Są od niego wyjątki, m.in. dla spółdzielni, przy realizacji roszczeń i dla Krajowego Zasobu Nieruchomości. | Przepis wprowadzający zakaz zostaje uchylony. Grunty publiczne będzie można oddawać w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, pod budownictwo społeczne na wynajem i pod akademiki. | art. 9 pkt 2 projektu (art. 13 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami); art. 10 pkt 2 projektu (art. 25 ustawy o przekształceniu) |
| Na nowych gruntach mieszkaniowych w użytkowaniu wieczystym nie będzie mieszkań na własność | brak w druku (nowe rozwiązanie) | Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste po wejściu ustawy w życie na cele mieszkaniowe, na budownictwo społeczne i na akademiki: nie można wyodrębnić własności lokali, prawo nie przekształci się we własność i nie wolno sprzedawać udziałów w użytkowaniu wieczystym (taka sprzedaż jest nieważna). Ograniczenia nie dotyczą gruntów z roszczeń, gruntów niezbędnych do korzystania z budynków spółdzielni ani gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości. | art. 7 projektu |
| W umowie można wykluczyć przyszłe przekształcenie w własność | brak w druku | W umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartych od dnia wejścia ustawy w życie można zastrzec, że prawo nie przekształci się we własność przez określony czas albo nigdy. Nie dotyczy to gruntów z roszczeń, gruntów spółdzielni pod budynkami i gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości. | art. 9 pkt 3 projektu (nowy art. 29 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami); art. 7 ust. 3 projektu |
| Niższe opłaty za grunt pod budownictwo społeczne na wynajem i akademiki | Druk nie podaje obecnych stawek. W przykładzie OSR inwestor prywatny płaci 25% ceny jako pierwszą opłatę i 3% rocznie. | Pierwsza opłata wyniesie najwyżej 10% ceny gruntu, a opłata roczna 0,3% ceny. | art. 9 pkt 7 projektu (nowy art. 72 ust. 2a i ust. 3 pkt 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
| Waloryzacja wskaźnikiem zamiast aktualizacji według wyceny | Opłaty roczne aktualizuje się według art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co według OSR wymaga operatu szacunkowego. | Przy gruntach pod budownictwo społeczne na wynajem i akademiki opłata roczna jest waloryzowana według wskaźników, najwyżej raz w roku. Przepisów o aktualizacji (art. 77–81) się nie stosuje. W przykładzie OSR wzrost opłaty jest o ok. 5200 zł mniejszy niż przy aktualizacji. | art. 9 pkt 8 projektu (nowy art. 81a ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
| Nowa podstawa odmowy zwrotu gruntów warszawskich byłym właścicielom | Art. 214a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera 12 przesłanek odmowy uwzględnienia tzw. wniosku dekretowego. Ich treści nie ma w druku. | Nowa przesłanka odmowy: lokal zajmuje osoba ze spółdzielczym prawem do lokalu albo z roszczeniem o takie prawo. Dodatkowo art. 214 ust. 2 nie będzie stosowany do gruntów, których dotyczy żądanie spółdzielni na podstawie nowej ustawy. | art. 9 pkt 10 i 11 projektu (art. 214 ust. 5 i nowy art. 214a ust. 1 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
| Przekształcenie użytkowania wieczystego oddanego po 2018 r. we własność | Według OSR ustawa o przekształceniu nie obejmowała gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 2018 r. | Grunt niezabudowany oddany po 31 grudnia 2018 r. na cele mieszkaniowe przekształci się we własność z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Grunt zabudowany, oddany od 1 stycznia 2019 r. do dnia wejścia ustawy w życie, przekształci się z dniem 1 stycznia 2027 r. Grunt zabudowany oddany później przekształci się 1 stycznia roku następnego. We wszystkich przypadkach umowa może stanowić inaczej. | art. 10 pkt 1 projektu (nowy art. 13 ust. 1a–1c ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu) |
| Inwestor może zapłacić zarządcy drogi zamiast samemu budować drogę | Budowa albo przebudowa drogi wymuszona inwestycją niedrogową należy do inwestora. Według uzasadnienia część orzecznictwa, w tym wyrok Sądu Najwyższego z 2021 r., dopuszcza tylko samodzielne wykonanie robót przez inwestora. | Inwestor może wykonać ten obowiązek, przekazując zarządcy drogi pieniądze. Warunki określa umowa. | art. 8 projektu (nowy art. 16 ust. 1a i nowe brzmienie ust. 2 ustawy o drogach publicznych) |
| Spółdzielcze prawa do lokali w zasobie nieruchomości publicznych | Zasób nieruchomości obejmował tylko nieruchomości we własności i w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa (brzmienie przytoczone w uzasadnieniu). | Do zasobu wejdą także spółdzielcze własnościowe prawa do lokali należące do Skarbu Państwa i samorządów. | art. 9 pkt 1 projektu (art. 4 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
| Odwołanie przekazania nieruchomości państwowym i samorządowym jednostkom; doposażenie jednostek samorządowych | Według OSR nie można było odwołać wyposażenia ani doposażenia. Brakowało też wyraźnej podstawy do doposażania samorządowych osób prawnych. | Jeśli nieruchomość nie zostanie wykorzystana na cel, na który ją przekazano, albo będzie użyta na inny cel, przekazanie podlega odwołaniu. Samorządy mogą też wprost doposażać swoje osoby prawne i jednostki. | art. 9 pkt 4 i 5 projektu (nowy art. 51b i nowe brzmienie art. 56 ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
| Zgoda ministra na udostępnienie nieruchomości na czas nieoznaczony | Zgody ministra wymagało udostępnienie nieruchomości na okres powyżej 90 dni. Według uzasadnienia było wątpliwe, czy przepis obejmuje umowy na czas nieoznaczony. | Zgoda będzie wprost wymagana także przy umowach na czas nieoznaczony. | art. 9 pkt 6 projektu (art. 60 ust. 2 pkt 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami) |
Na plus
Mieszkańcy bloków spółdzielczych na gruntach bez uregulowanego stanu prawnego mają szansę na księgę wieczystą, kredyt hipoteczny i własność lokalu
dla: członkowie spółdzielni i mieszkańcy budynków na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym (według OSR ok. 100 000 osób) · pewność 80%
Spółdzielnia dostaje roszczenie o użytkowanie wieczyste i darmowe przejęcie budynków. Według uzasadnienia brak praw do gruntu blokuje założenie księgi wieczystej i hipotekę na lokalu. To, czy mieszkańcy rzeczywiście założą księgi i wyodrębnią lokale, zależy od dalszych działań spółdzielni.
„oraz o nieodpłatne przeniesienie własności położonych na nich budynków.” (art. 1 i art. 2 projektu)
Termin 12 miesięcy na decyzję i możliwość odwołania się od niej
dla: spółdzielnie mieszkaniowe · pewność 85%
Sprawa toczy się według Kodeksu postępowania administracyjnego. Spółdzielnia może więc złożyć skargę na bezczynność albo przewlekłość, odwołać się od decyzji i zaskarżyć ją do sądu administracyjnego.
„12 miesięcy od dnia jego złożenia, w drodze decyzji w sprawie oddania gruntu w użytkowanie” (art. 3 ust. 1 i 3 projektu)
Spółdzielnie ze starymi, nierozpatrzonymi wnioskami mogą przejść do nowego trybu
dla: spółdzielnie, które do 31 grudnia 1996 r. złożyły wnioski na podstawie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami · pewność 90%
W ciągu 12 miesięcy mogą żądać rozpatrzenia wniosku w trybie art. 3, z terminem 12 miesięcy na decyzję.
„miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, żądać na piśmie rozpatrzenia tego wniosku” (art. 5 ust. 1 projektu)
W czasie postępowania spółdzielnia nie płaci za bezumowne korzystanie z gruntów niezabudowanych
dla: spółdzielnie mieszkaniowe i ich członkowie, którzy pokrywają koszty spółdzielni · pewność 85%
Ustawa wprost wyłącza pobieranie tych należności i odsetek na czas postępowania, jeśli zakończy się ono pozytywnie.
„należności z tytułu bezumownego korzystania z gruntu, o którym mowa w art. 1 ust. 2;” (art. 6 ust. 1 projektu)
Roszczenia byłych właścicieli łatwiej przestaną blokować regulację gruntów spółdzielczych w Warszawie
dla: mieszkańcy ze spółdzielczym prawem do lokalu w budynkach na gruntach objętych wnioskami dekretowymi · pewność 75%
Zajmowanie lokalu przez taką osobę staje się nową przesłanką odmowy zwrotu gruntu. Według OSR roszczenia byłych właścicieli dotyczą 54 nieruchomości w zasobach spółdzielni.
„prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo” (art. 9 pkt 11 projektu (nowy art. 214a ust. 1 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami))
Tańszy grunt publiczny pod mieszkania na wynajem i akademiki, z przewidywalnymi opłatami
dla: towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki miejskie, uczelnie i inni inwestorzy budujący mieszkania społeczne na wynajem lub akademiki · pewność 85%
Pierwsza opłata wynosi najwyżej 10% ceny, opłata roczna 0,3%. Opłata rośnie według wskaźnika, a nie według nowej wyceny gruntu. W przykładzie OSR podwyżka byłaby o ok. 5200 zł mniejsza niż przy zwykłej aktualizacji.
„wyższa niż 10% ceny nieruchomości gruntowej.”,” (art. 9 pkt 7 i 8 projektu (art. 72 ust. 2a, ust. 3 pkt 4b, art. 81a ustawy o gospodarce nieruchomościami))
Samorządy i Skarb Państwa mogą oddawać grunty pod mieszkania bez ich sprzedaży i zachować kontrolę nad celem
dla: gminy, powiaty, województwa i Skarb Państwa · pewność 75%
Znika zakaz użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Właściciel publiczny może też zastrzec w umowie, że prawo nigdy nie przekształci się we własność. Według OSR zapewni to stały dochód z opłat rocznych.
„własności w określonym czasie lub bezterminowo.”;” (art. 9 pkt 2 i 3 projektu)
Mieszkania na wynajem zbudowane na gruntach w użytkowaniu wieczystym nie zostaną rozsprzedane
dla: najemcy i przyszli najemcy mieszkań społecznych · pewność 60%
Zakaz wyodrębniania lokali i sprzedaży udziałów ma według uzasadnienia chronić zasób mieszkań na wynajem przed rozdrobnieniem.
„nie ustanawia się odrębnej własności lokali;” (art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 projektu)
Użytkownicy wieczyści gruntów mieszkaniowych oddanych po 2018 r. staną się właścicielami
dla: spółdzielnie i inne podmioty, którym po 31 grudnia 2018 r. oddano grunty w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe w ramach wyjątków od zakazu · pewność 80%
Prawo przekształci się we własność z mocy prawa: 1 stycznia 2027 r. albo z dniem oddania budynku do użytkowania, chyba że umowa stanowi inaczej.
„tego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem 1 stycznia 2027 r., chyba że w” (art. 10 pkt 1 projektu (art. 13 ust. 1a i 1b ustawy o przekształceniu))
Inwestor może zapłacić zarządcy drogi zamiast samemu przebudowywać drogę
dla: inwestorzy inwestycji niedrogowych, np. deweloperzy i sklepy wielkopowierzchniowe · pewność 80%
Przepis usuwa rozbieżności w orzecznictwie. Według uzasadnienia pozwala uniknąć osobnych, nieekonomicznych robót drogowych.
„polegać na przekazaniu przez inwestora inwestycji niedrogowej środków finansowych na” (art. 8 projektu (art. 16 ust. 1a ustawy o drogach publicznych))
Na minus
Samorządy i Skarb Państwa przestaną dostawać pieniądze za bezumowne korzystanie z gruntu w czasie postępowania
dla: gminy, powiaty, województwa i Skarb Państwa · pewność 80%
Ustawa wyłącza pobieranie tych należności i odsetek na cały czas postępowania. OSR nie szacuje tej straty. Unia Metropolii Polskich i Związek Powiatów Polskich ostrzegali w konsultacjach przed stratami i ryzykiem nadużyć.
„Art. 6. 1. Za czas trwania postępowania, o którym mowa w art. 3 ust. 1, nie pobiera się:” (art. 6 ust. 1 projektu)
Mniejszy majątek publiczny: budynki przechodzą na spółdzielnie za darmo
dla: gminy, powiaty, województwa i Skarb Państwa · pewność 70%
Budynki przechodzą na spółdzielnie nieodpłatnie, a grunty w użytkowanie wieczyste. Sam OSR przyznaje, że zmniejszy to zasoby publiczne. Jednocześnie twierdzi, że projekt nie spowoduje ujemnych skutków finansowych, i nie podaje żadnej kwoty.
„Wpływ na mienie państwowe – projektowane regulacje będą skutkować zmniejszeniem zasobów” (art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 projektu; OSR pkt 10)
Termin 12 miesięcy może być nierealny, a urzędy nie dostaną dodatkowych pieniędzy
dla: starostowie, gminy, zarządy powiatów i województw oraz ich urzędy · pewność 60%
Decyzja obejmuje ustalenie opłat, podział nieruchomości i wycenę. Związek Powiatów Polskich i Unia Metropolii Polskich uznali termin za niewystarczający. OSR twierdzi, że koszty nie wzrosną znacząco, bo urzędy już takie sprawy prowadzą.
„Art. 3. 1. Żądanie, o którym mowa w art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 2, rozpatruje się w terminie” (art. 3 ust. 1 i 7 projektu)
Mieszkańcy zapłacą za grunt w opłatach eksploatacyjnych
dla: członkowie spółdzielni i mieszkańcy · pewność 65%
Spółdzielnia płaci pierwszą opłatę i opłaty roczne według zwykłych stawek. Preferencyjne stawki jej nie obejmują. Bonifikata od samorządu nie jest obowiązkowa. W przykładzie OSR obciążenie lokalu wynosi ok. 1900 zł rocznie przez pierwsze 10 lat.
„przypadającej na udział opłaty rocznej oraz pierwszej opłaty) wyniesie: 1900 zł,” (art. 3 ust. 5 i 6 projektu; OSR pkt 6)
Po odmowie spółdzielnia zapłaci wstecz za cały czas postępowania
dla: spółdzielnie mieszkaniowe, których żądanie zostanie odrzucone albo postępowanie umorzone · pewność 85%
Należność za bezumowne korzystanie staje się wymagalna od razu w całości, gdy decyzja odmowna się uprawomocni. Przy długim postępowaniu może to być duża kwota.
„tego postępowania spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana do zapłaty należności z tytułu” (art. 6 ust. 2 projektu)
Dodatkowe grunty spółdzielnia może zabudować tylko budownictwem społecznym na wynajem
dla: spółdzielnie mieszkaniowe · pewność 75%
Poza infrastrukturą dla istniejących budynków na takich gruntach wolno budować wyłącznie budynki społecznego budownictwa czynszowego. Organ może też wyznaczyć termin zagospodarowania. Grunty wykorzystywane na cele publiczne lub przeznaczone na nie w planie miejscowym są w ogóle wyłączone z żądania.
„obsługi budynków, o których mowa w art. 1 ust. 1 i art. 2, dopuszcza się budowę budynków” (art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 8 i 10 projektu)
Byli właściciele gruntów warszawskich i ich spadkobiercy dostaną nową podstawę odmowy, także w toczących się sprawach
dla: byli właściciele gruntów objętych dekretem z 1945 r. i ich spadkobiercy · pewność 75%
Zajmowanie lokalu przez osobę ze spółdzielczym prawem staje się podstawą odmowy. Raport z konsultacji przyznaje, że projekt nie ma przepisów przejściowych, więc nowe zasady obejmą też sprawy w toku. Uzasadnienie powołuje się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego Kp 3/15.
„Projekt ponadto nie przewiduje regulacji intertemporalnych, co oznacza, że po” (art. 9 pkt 10 i 11 projektu; raport z konsultacji)
Na nowych gruntach mieszkaniowych w użytkowaniu wieczystym nie kupi się mieszkania na własność
dla: osoby chcące kupić mieszkanie na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste po wejściu ustawy w życie; deweloperzy · pewność 65%
Zakaz wyodrębniania lokali obejmuje wszystkie grunty oddane na cele mieszkaniowe, nie tylko budownictwo społeczne. Uzasadnienie potwierdza, że regulacja ma charakter uniwersalny.
„nie ustanawia się odrębnej własności lokali;” (art. 7 ust. 1 pkt 1 projektu)
Umowa może na zawsze wykluczyć przekształcenie w własność
dla: przyszli użytkownicy wieczyści gruntów publicznych · pewność 60%
Właściciel publiczny może zastrzec w umowie, że prawo nigdy nie stanie się własnością. Unia Spółdzielców Mieszkaniowych wskazywała w konsultacjach na nierówność wobec osób uwłaszczonych w 2019 r.
„własności w określonym czasie lub bezterminowo.”;” (art. 9 pkt 3 projektu (art. 29 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami))
Grunt pod budownictwo społeczne przyniesie budżetom dużo mniej niż przy zwykłych stawkach
dla: budżety gmin, powiatów, województw i Skarbu Państwa · pewność 50%
W przykładzie OSR (grunt wart 10 mln zł, umowa na 99 lat) dochód przy stawkach preferencyjnych to ok. 3,97 mln zł. Przy stawkach dla inwestora prywatnego to ok. 32,2 mln zł. Bez projektu taki grunt nie mógłby jednak trafić w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, więc porównanie jest umowne.
„z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste wyniesie: ok. 3 970 000 zł.” (art. 9 pkt 7 projektu; OSR pkt 6)
Do ustawy o spółdzielniach dołączono niezwiązaną zmianę w ustawie o drogach publicznych
dla: jakość procesu legislacyjnego · pewność 75%
Zmiana dotyczy finansowania dróg przez wszystkich inwestorów. Nie ma związku z gruntami spółdzielni. Uzasadnienie łączy ją z projektem tylko ogólnym hasłem o szybkości procesu inwestycyjnego.
„polegać na przekazaniu przez inwestora inwestycji niedrogowej środków finansowych na” (art. 8 projektu)
Przy okazji zmieniono zasady gospodarowania mieniem publicznym, które nie dotyczą spółdzielni
dla: jakość procesu legislacyjnego; państwowe i samorządowe osoby prawne · pewność 70%
Zmiany w zasobie nieruchomości, odwołaniu wyposażenia, doposażeniu samorządowym i zgodach ministra mogłyby być osobnym projektem. Prokuratoria Generalna wskazywała, że art. 51b nie określa trybu odwołania.
„„Art. 51b. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel, na który nastąpiło” (art. 9 pkt 1, 4, 5 i 6 projektu)
Wrzutki: zmiany innych ustaw
Przepisy, które zmieniają inne ustawy niż główny przedmiot projektu. Oznaczenie mówi, jak zmiana ma się do tematu projektu.
ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
niepowiązana · pewność 85%
Inwestor, którego inwestycja wymaga budowy albo przebudowy drogi publicznej, może zamiast tego przekazać pieniądze zarządcy drogi. Umowa z zarządcą określa warunki budowy albo przekazania pieniędzy.
Zmiana dotyczy wszystkich inwestycji niedrogowych, a nie gruntów spółdzielni ani użytkowania wieczystego. Uzasadnienie wiąże ją z projektem tylko ogólnym hasłem o szybkości i transparentności procesu inwestycyjnego.
„Art. 8. W ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2025 r. poz.” (art. 8 projektu)
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
luźno powiązana · pewność 70%
Uchyla zakaz oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe (art. 13 ust. 1b). Pozwala zastrzec w umowie brak przekształcenia we własność (art. 29 ust. 3). Wprowadza preferencyjne opłaty i waloryzację dla budownictwa społecznego i akademików (art. 72, art. 81a). Dodaje nowy cel podziału nieruchomości (art. 95). Rozszerza podstawy odmowy roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich (art. 214, art. 214a). Ponadto: włącza spółdzielcze prawa do lokali do zasobu nieruchomości (art. 4 pkt 2), wprowadza odwołanie wyposażenia i doposażenia (art. 51b), doposażenie jednostek samorządowych (art. 56) i zgodę ministra na umowy na czas nieoznaczony (art. 60).
Zmiany w art. 13, 29, 72, 81a, 95, 214 i 214a są potrzebne nowej ustawie albo są jej drugim, równorzędnym tematem (powrót użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe). Zmiany w art. 4 pkt 2, 51b, 56 i 60 dotyczą ogólnego gospodarowania mieniem publicznym i nie są potrzebne do regulacji gruntów spółdzielni.
„Art. 9. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z” (art. 9 projektu)
ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
powiązana · pewność 80%
Wprowadza przekształcenie we własność gruntów mieszkaniowych oddanych w użytkowanie wieczyste po 2018 r. Przy gruntach zabudowanych oddanych do dnia wejścia ustawy w życie następuje ono 1 stycznia 2027 r., przy pozostałych z dniem oddania budynku do użytkowania albo 1 stycznia roku następnego. Uchyla art. 25, który według uzasadnienia przewidywał wyjątki od zakazu.
Zmiana wynika bezpośrednio ze zniesienia zakazu i obejmuje grunty, które spółdzielnie dostaną na podstawie nowej ustawy. Bez niej nowo ustanowione użytkowanie wieczyste spółdzielni nie przekształcałoby się we własność.
„tego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem 1 stycznia 2027 r., chyba że w” (art. 10 projektu)
Koszty według OSR
Tabela skutków dla sektora finansów publicznych jest pusta. Według OSR projekt nie spowoduje ujemnych skutków dla budżetu państwa ani samorządów, ale nie da się oszacować wpływów ani liczby spraw. Koszty dla sądów (część 15 budżetu) mają zostać pokryte z obecnych środków. Jednocześnie OSR przyznaje, że zmniejszą się zasoby majątkowe Skarbu Państwa i samorządów. Przykład dla budownictwa społecznego (1000 m² gruntu po 10 000 zł, wartość 10 mln zł): pierwsza opłata 1 mln zł, opłata roczna 30 000 zł, łącznie przez 99 lat ok. 3,97 mln zł. Przy stawkach dla inwestora prywatnego (25% i 3%) byłoby to ok. 32,2 mln zł. Waloryzacja zamiast aktualizacji daje podwyżkę ok. 2300 zł zamiast ok. 7500 zł, czyli o ok. 5200 zł mniej. Przykład dla spółdzielni ze 100 lokalami: opłata roczna 1% to 100 000 zł, czyli ok. 1000 zł na lokal. Przy pierwszej opłacie 15% z bonifikatą 60% (900 000 zł w ratach przez 10 lat) obciążenie wynosi ok. 1900 zł na lokal rocznie przez pierwsze 10 lat. Podmioty: ok. 120 spółdzielni, 380 starostw, 16 urzędów marszałkowskich, 2479 urzędów gmin, 242 TBS, ok. 100 000 osób ze spółdzielczymi prawami. OSR szacuje czas na zakończenie postępowań na 2 lata, a ewaluację przewiduje po 3 latach.
Czego nie wiadomo
- Druk nie przytacza treści uchylanego art. 13 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. To, że jest to zakaz użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe z wyjątkami, wiem tylko z uzasadnienia i raportu z konsultacji, które opisują go nieco różnie.
- Druk nie przytacza treści art. 214 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ani obecnych przesłanek z art. 214a ust. 1 pkt 1–12. Skutek zmiany w art. 214 ust. 5 opisuję na podstawie uzasadnienia.
- Uzasadnienie twierdzi, że art. 3 ust. 5 wprost potwierdza zwolnienie z pierwszej opłaty dla podmiotów z art. 208 ust. 2. Sam przepis mówi tylko o obowiązku zapłaty, "chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej".
- Uzasadnienie mówi, że sąd wpisuje do księgi wieczystej ograniczenie zagospodarowania z urzędu. Art. 3 ust. 8 mówi o wpisie na wniosek użytkownika wieczystego.
- Raport z konsultacji używa starej numeracji (np. art. 5 ust. 3, art. 6 pkt 10 i 11) i wspomina o terminie 6 miesięcy na wybór trybu administracyjnego. W tekście projektu termin wynosi 12 miesięcy (art. 5 ust. 1).
- Tabela skutków finansowych w OSR jest pusta. Nie wiadomo, ile samorządy stracą na nieodpłatnym przejęciu budynków i na niepobieraniu opłat za bezumowne korzystanie.
- OSR podaje różne dane o skali: ok. 120 spółdzielni, 711 budynków i 48 906 lokali, 68 833 mieszkańców z prawem własnościowym albo ok. 100 000 beneficjentów.
- Nie jest jasne, czy art. 1 ust. 1 (posiadanie nieprzerwanie od 5 grudnia 1990 r.) dotyczy także spółdzielni, które budowały po tej dacie (pkt 1). Takie brzmienie pozostawia wątpliwość, jak spełnić ten warunek.
Przebieg prac w Sejmie
- 2026-10-08 Projekt wpłynął do Sejmu
- 2026-10-20 Skierowano do I czytania w komisjach (STR)(INF)
Źródła
Opublikował: Jakub Borawski (redaktor) · 06.11.2026, 08:45
Opracowanie przygotowane z pomocą modelu językowego i zatwierdzone przez redakcję. Cytaty zweryfikowane w tekście druku: 44/44. Opublikowano 2026-11-06 07:45 UTC. Jak to powstaje.